北京“准地王”流拍 土地市场再遇冷

2019-10-01 作者:房产   |   浏览(122)

一直以来,房地产业内都将土地比作面粉,房子比作面包,面粉价格决定面包价格。因此,关注房价就离不开研究土拍情况。

  中房网讯截至今天下午15点,北京市房山区长沟镇FS12-0001-0026等地块(原长沟镇中心区4号地部分地块)其它类多功能及商业金融用地没能收到网上报价,无奈只能接受流拍命运。

一度被认为将成北京新地王的孙河地块昨日流拍,北京下半年首场土地拍卖遇冷。这显示在楼市下行的趋势下,房企对拿地已趋于谨慎,对定价太高的土地望而却步。

2018年上半年,如果要给全国土地市场送首歌,那一定是“凉凉”。据统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

  据悉,该地块土地面积233625.95平方米,其中建设用地172579平方米,建筑控制规模257041平方米。挂牌出让起始价为人民币51400万元,竞买保证金为人民币15500万元。

7月29日,北京挂牌出让5宗土地,包括3宗房山新城良乡地块以及2宗孙河地块。根据出让公告,朝阳区孙河K地块,规划建筑面积89860平方米,起始价31.45亿元,起始楼面价3.5万元/平方米,这一价格打破了北京宅地起始楼面价最高记录。孙河BCDE地块规划建筑面积176085平米,起始价46亿,起始楼面价约2.6万元/平米。

 要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

  公告显示,该地块具体四至范围是:东至规划路东边线、规划商业用地东边线及天宝大街中心线,南至规划路中心线及玉栗大街中心线,西至规划路中心线及广聚大街中心线,北至云居寺路界址点、规划商业用地北边线及规划路北边线。

即使以此次拍卖底价成交,也将诞生北京总价新地王。然而,网上并没有接到报价,拍卖现场也没有房企给这两块地报价,“准地王”遭遇流拍。中原地产市场研究部数据显示,北京市上一次出现住宅用地流标要追溯到2011年4月的顺义仁和镇梅沟营村两宗住宅用地。

这个情况似曾相识,甚至很是怀念,2013-2014年也出现过类似的局面,当时几乎没有什么土地成交了,开发商资金链吃紧,房地产岌岌可危,到处都是烂尾楼。

  8月份以来,北京土地市场持续遇冷。7月29日,备受关注的朝阳孙河两地块由于起价过高宣告流拍。该地块的流拍预示着,北京土地市场的寒潮仍将继续。

近期以来,多城土地市场遇冷,底价成交屡屡出现,流拍地块增加。2014年上半年全国房地产开发和销售情况显示,前6个月,房地产开发企业土地购置面积 14807万平方米,同比下降5.8%,全国土地市场呈趋冷态势。中指院数据统计,2014年6月,全国300个城市土地平均溢价率5%,较上月下降 6%,较去年同期下降7%;其中住宅类用地 (含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率6%,较上月下降4个百分点,较去年同期下降10个百分点,土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

全国土地市场遇冷的大背景下,北京的情况也不容乐观。

  进入8月份之后,北京土地市场推出海淀翠湖科技园两宗商业金融地块。在经历了“报价——撤回——报价”之后,该两宗地块被绿地分别以底价11.3亿元及11.01亿元拿下。

银河证券分析师赵强认为:“土地市场整体降温,开发商拿地比较谨慎。孙河地块流拍,说明开发商在拿地前进行财务测算后,觉得定价太高。市场正处于往下走的阶段,地王地块收益风险大,在地价和房价中间找不到合理的利润空间。”

2018年截止发稿,北京共出让土地31宗,其中,住宅用地成交26宗,成交总金额782.31亿元;商办用地5宗,成交总金额59.17亿元。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地19宗(两宗竞自持)。

  为此,中原地产首席分析师张大伟向中房网表示,这并不能说明北京市土地市场已经跌入低谷,只是明显降温。从已经出让的地块可以看出,很多地块的起始价依然很高,之所以出现流拍或底价成交,是因为位置不好。

自7月15号挂牌以来,靠近城市核心区的中央别墅区孙河地块备受关注。作为低密宅地板块,孙河先后已有龙湖、泰禾、中粮等多家开发商进入,中粮更是以折合楼面价4.84万元/平方米,刷新了去年北京单价地王。因此,也有开发商认为,除了两宗地块起价过高外,孙河区域内的供应量充裕,同区域竞争压力大也制约了开发商出手。

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  当然,北京土地市场的寒潮不止于此。曾经被叫停的西城区华嘉胡同地块7月再度挂牌之后,直到8月13日才收到首次报价,截至记者发稿,该地块共收到两次网上报价。

东莞证券房地产分析师何敏仪认为,今年房地产商开发投资来自银行的贷款增速确实比去年明显下降,但信贷环境近几个月并没有明显收紧,地王流拍主要是基于开发商对市场环境的判断。楼市低迷,房企目前还被库存困扰,开发商对商品房的定价可能相对趋于保守。

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  据记者了解,该地块的起拍价与之前相同,均为35.5亿元,出让面积20663.722平方米,建筑面积117708平方米,折合起拍楼面价为3.01万元/平方米,从附近其他项目的价格来看,这一楼面起拍价并不算高。

国家统计局数据显示,2014年上半年,中国商品房市场销量总额约为人民币2.56万亿元,与去年同期人民币2.82万亿元相比下降9.2%。瑞银首席经济学家汪涛表示,目前市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升,再加上开发商面临财务困境,开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度,从而提高销售、加快周转,房价下行压力也会逐渐加大

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  按照北京惯例,如果出现如此高质量的地块,一旦在北京市土地整理储备中心挂出,开发商便会纷至沓来,往往会收到十几次网上报价。业内人士指出,该地块标书中的“鼓励性”条件,让很多开发商打起了退堂鼓。

结合北京市以上成交土地情况分析,2018年前8月北京市成交土地共计31宗其中主要集中在1月,成交土地15宗;2月成交8宗;3月成交1宗地,为北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地;4月仅成交1宗延庆新城再挂牌地块--北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块(世园会二期)R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地;5月无成交;6月成交3宗,其中2宗为流拍后再入市地块;7月成交2宗,8月成交2宗。

2018年前8月北京市土地市场交易的31宗地中,除朝阳区3宗、海淀区1宗及丰台区成交2宗土地外,其他土地均位于远郊区域。

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在成交的所有地块中,成交总价前6的地块有:

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可以看到,最贵的为顺义区后沙峪镇21-18-001e地块,这宗地块总成交额68.54亿元,成交楼面价44981万元/平,竞得者中铁置业,自持比例16%。拿地时间2018年6月28日。本宗地块届时销售均价不得超过62102元/平方米,最高销售单价不得超65208元/平方米,含全装修费用。

其次是,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,成交总价61亿元,2018年1月4日被首创+远洋联合体竞得。成交楼面价61348元/平。这宗地中,商品住房销售均价不超过68924元/平米,最高销售单价不得超过72370元/平米。

第三贵的为“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6022地块,55亿元,摘得者葛洲坝。该地块限价53000元/平,最高限价不得超过55650元/平。

成交楼面价最贵的6块地分别为:

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总价最高不一定最贵,从这个维度看,成交楼面价最高的为首创+远洋联合体所拿之地;

其次是旭辉+中粮联合所拿的地块,拿地时间2018年1月17日,商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。虽然溢价率仅是1.02%,但这宗地块后来故事多。

2018上半年北京宅地流拍7宗。而2017年仅流拍2宗。这7宗流拍地块按用途不同主要分为两类:限价房或共有产权房。从开发商的角度来看:第一,限价房对土地价格设置上限,且拍卖规则要求达到上限时,房企要继续围绕自持比例展开竞争,加上销售时房价受限,开发商的利润空间受到限制。第二,一些地块本身资质较差,还建比例大,影响了实际可售量。最后,共有产权房只能在刚需购房人之间流转,缩小了购房人群范围。上述原因都导致开发商拿地动力不足。

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为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划,预计未来北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求,在以完成供地任务目标为引导,逐渐加大土地供应力度的同时,紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。从北京的现状看,供应的居住用地比重大,优先满足住宅建设用地是重中之重。结合北京土地供应类型来看,保障房、限价房、共有产权房、安置房等性质用地均已出现,可以看出土地在加快供应节奏的同时,也兼顾多渠道全方位供应模式。

部分数据来源:华信荟、中国房地产网等

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