澳门太阳娱乐手机登录北京土地市场再度遇冷!房

2019-10-08 作者:房产   |   浏览(88)

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原标题:北京一次性挂牌66幅宅地 房企拿地态度变谨慎

北京

今年北京土地出让溢价率较同期腰斩,供应量则较年度计划还有较大差距。

今天下午北京市将公开出让大兴区魏善庄镇DX07-0102-6013地块、DX07-0102-6016地块和大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块,此两宗地块相距不过几十米,且均位于京台高速西侧。地块附近暂无公共轨道交通,且医疗及教育资源相对匮乏,需进一步改善提高。

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北京市大兴区魏善庄镇DX07-0102-6013地块R2二类居住用地、DX07-0102-6016地块A33基础教育用地

沉寂许久的北京土地市场,突然在三季度尾声,挂出大量地块。

出让地块概况:

9月12日,北京市规土委一口气在官网上挂出66幅住宅地块,共计建设规划面积933万方,成为今年以来规土委挂牌量最大的一次。

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从公布的信息来看,此次供应的土地涵盖从核心区域的海淀区、朝阳区,到较为偏远的顺义、延庆、门头沟等地区。

历史报价图↓

其中,海淀区3宗地块共计22万方、朝阳区9宗95.5万方、丰台8宗130.4万方、通州2宗18.5万方、大兴6宗75.5万方、顺义区9宗113.887万方、平谷2宗26万方、密云3宗39.4万方、怀柔3宗36.7万方、延庆2宗31万方、昌平5宗128万方、石景山5宗81.3万方、房山5宗56.3万方、门头沟4宗77万方。

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在这次大规模供地中,共有产权房用地达到33.18公顷,主要分布在朝阳、通州、昌平、大兴、门头沟、怀柔、平谷7个区,昌平、怀柔、平谷三区共有产权房建筑规模将超过10万平方米,普通商品房用地则占152.4公顷。

?报价企业:

今年以来,北京共出让41幅地块,其中住宅用地为25幅,商服用地和工业用地共计16幅。此次规土局一次性挂出的66幅住宅地块,超过今年已经出让的土地总量。

3个竞买主体、共3家企业:36号中海,56号华发,18号金茂

6月公布的《北京市2018年建设用地供应计划》显示,今年北京建设用地计划供应总量4300公顷,住宅用地为1200公顷,商品住宅用地计划650公顷。不过到目前为止,住宅用地供应比例仅占到总计划的16.24%。

?竞价现场:

作为房企“必争之地”的北京土地市场,今年显得并不乐观。到目前为止,今年北京土地市场已经出现7幅流拍,其中6幅是住宅地块,流拍数量和频次均创下近年新高。

本次,大兴区魏善庄镇DX07-0102-6013地块、DX07-0102-6016地块开拍前获得3次网上报价,共有3家竞买主体参与现场竞价,在现场竞价环节,因无企业举牌报价,以网上最高报价成交,该地块被金茂以20.8亿元揽入囊中,溢价率0.97%,楼面价18742.79元/平方米。

中原地产研究院统计显示,截至目前,今年年内北京合计土地出让金868亿元,而去年同期这一数据则为1701亿元,今年同比降幅达到49%。已出让地块的平均溢价率则仅为14%,去年同期数据则为28%。

?地块详情:

“这次一次性拿出66幅地块准备陆续上市,一方面是由于前8个月供地计划完成不太理想,另一方面则向市场表明,规土委有充足的储备熟地可以随时供应市场。”思源地产首席分析师郭毅分析,现阶段未能供出的主要原因是由于土地市场相对冷清:“从北京土地储备情况来看,如果市场出现调整好转的情况,规土委大量出地也是表明有足够土地供应市场,未来不存在地荒的情况,可以稳定市场预期。”

  • 用地性质为: R2二类居住用地、A33基础教育用地;

  • 起始价20.6亿元,用地面积5.4万平方米,规划建筑体量11.1万平方米,其中住宅类用地规划建筑面积10.7万平方米;

  • 地块四至:东至规划一路,南至龙江路,西至规划二路,北至后查路;

  • 该宗地将以“五通一平”形式供地。

不过如此大量的土地推出,是否会被房企照单全收,目前有较大不确定因素。郭毅表示,今年限竞房上市后,销售情况低于房企预期,不少项目都遭遇了去化难题:”特别是下半年限竞房还将陆续上市,去化压力进一步累积增加,房企一方面面临销售难题,另一方面资金回流也有不小困难。”

?出让条件:

与此同时,目前对土地购置资金的来源要求严格,房企融资渠道也遭到收紧,因此现阶段房企要在北京追加投资拿限制条件较大的地块,还存在不小压力。

  • 地块出让采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”方式;

  • 出让宗地中商品住房销售均价不超过40058元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过42061元/平方米(含全装修费用);

  • 不配建保障房,执行“90/70政策

  • 出让宗地内DX07-0102-6016地块A33基础教育用地由竞得人负责按照规划条件的相关要求同步实施建设,并无偿移交政府相关主管部门

郭毅认为,从全国各大城市都出现土地流拍的情况来看,如果大量住宅地块供应向市场,可能还是会出现部分流拍、流标的情况。

北京市大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块R2二类居住用地

2017年,北京土地市场超额完成了供地指标,今年下半年项目将陆续上市,现阶段一次性大量供应土地,会给供应端、库存端也造成一定压力。

出让地块概况:

一位闽系房企北京公司负责人对一条君表达了参与此番土地竞拍的谨慎态度:“会关注一些冷门地块的起拍价和溢价率,但是参与的可能性不太大。一方面限价后利润有限,另一方面对拿地资金的要求也比较严格,比较大型的、自有资金又充裕的房企拿地的可能性才比较大。”

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中原地产首席分析师张大伟认为,如果这66宗地如期供应入市,可以预见供应量将出现井喷。

历史报价图↓

就在公布了66幅地块出让计划的次日,北京朝阳、房山和平谷3区挂牌出让了3幅地块,出让地块共计21.13万平方米,总建面积28.22万平方米。

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其中朝阳、房山为限竞房地块,平谷则为共有产权地。最终,三家国企、央企分食了3幅地块,中海以29.1亿元拿下朝阳地块,溢价率41.9%,成为当日出让溢价率最高的地块;中铁建以6.22亿元拿下平谷共有产权地块,溢价率17.4%;首开则以底价拿下房山地块,出让价11.5亿元,3幅地块共揽金47.9亿元。

?报价企业:

在早前的中期业绩会上,中国金茂首席执行官李从瑞也表示,目前是获取土地的黄金窗口期,了解到四季度会有大量土地推出,对于有较为充裕资金,过去杠杆不是很高、销售情况较好的房企而言,会是较好的购置机遇。

3个竞买主体、共3家企业:5号中海,2号金茂,3号金地

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?竞价现场:

责任编辑:

本次,大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块开拍前获得3次网上报价,共有3家竞买主体参与现场竞价,仅经过1轮现场竞价,该地块被中海以17.27亿元揽入囊中,溢价率1.59%,楼面价19755.88元/平方米。

?地块详情:

  • 用地性质为: R2二类居住用地

  • 起始价17亿元,用地面积4万平方米,规划建筑体量8.7万平方米;

  • 地块四至:东至规划三路,南至龙江路,西至规划一路,北至后查路;

  • 该宗地将以“五通一平”形式供地。

?出让条件:

  • 地块出让采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”方式;

  • 出让宗地中商品住房销售均价不超过40058元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过42061元/平方米(含全装修费用);

  • 不配建保障房,执行“90/70政策

地块解读:

图:地块位置示意图

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1.本次出让的两宗地块位于京台高速西侧,南中轴路东侧,自驾出行相对便利,但目前附近暂无公共轨道交通,且公交线路较少,需进一步改善提高。

2.地块周边学校有芦垈小学、魏善庄中学等,教育资源相对匮乏。另外,商业、医疗等配套设施尚待完善,附近暂无临近的医院及大型商超市。

3.地块附近有世界月季主题公园、古森林博物馆和兴隆寺公园等,可供居民日常休闲娱乐。

市场分析:

近年来,魏善庄镇少有宅地入市,最近一次宅地出让是在去年的11月份,由首开+保利以37亿元,楼面价17529元/平拿下的北京市大兴区魏善庄镇2016年世界月季大会周边配套(国家新媒体产业基地B组团)土地一级开发项目AA-43(DX07-0102-6011)地块,该宗地块居住建筑规模需全部建设为“共有产权住房”,且销售价格为29000元/平方米(含全装修费用)。而本次出让地块位于该宗地块的北侧,且相距仅有几百米,区位条件及土地现状条件相差无几。

魏善庄镇位于北京市大兴区黄村卫星城南8公里,地处京南中轴线上,自古以来就有“龙脉”之称,是吉祥之地。2017年7月27日,住建部公示第二批中国特色小镇,魏善庄镇入围。

根据整体规划,魏善庄镇是北京南中轴路产业带上的重要“枢纽”,连接中心城区和北京大兴国际机场,是大兴区空间总体结构的中心腹地,拥有大兴、亦庄、新航城“三城”环抱的独特区位优势。同时也是国家新媒体产业基地核心区、北京市休闲农业与乡村旅游示范镇、北京市重点小城镇,因此随着新区一体发展,高端产业加快集聚,北京大兴国际机场启动建设,城乡一体化深入推进,魏善庄营商环境日臻完善,产业落地加速,环境亦业亦居。


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