盛煦地产王谦:中国存量市场周期很短 未来三年形

2019-11-19 作者:房产   |   浏览(171)

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地产板块表现为振荡。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.06%,与沪深300指数相差0.24个百分点(负号为落后沪深300指数,反之为超)。

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传感器是信息社会的重要技术基础,它也是当前各发达国家竞相发展的技术。目前,活跃在国际市场上的仍然是德国、日本、美国等国家。相比而言,我国的传感器产业发展较慢,80%以上的传感器都依靠进口。我国物联网发展一直无法突破,缺乏“感知能力”正是一个重要原因。传感器怎么样才能迎来突破性的发展呢?

    上周我们观察的148家房地产股中上涨的有73家,下跌57家,停牌17家。

虽然存量市场还处于初级阶段,但在政策的影响下,行业周期可能只有3年,这是盛煦地产董事长兼联席总裁王谦对当前中国存量市场的判断。

传感器创业链大致可分为研究与开发→设计→制造→封装→测试→应用等环节。目前,我国在传感器研发、设计、代工生产、封装测试、应用已形成完整的产业链。

    上周市场上房地产股涨幅居前的有中航地产、中茵股份、金地集团、浙江东日和亚太实业,涨幅分别达14.02%、12.99%、9.42%、8.75%和7.72%。

过去20年,中国房地产市场的发展模式主要以投资开发为主,积累了大量资产。2016年,随着租购并举政策的提出和推行,人们纷纷注意到之前一直被忽略的存量市场,而早在政策之前,王谦就已经嗅到商机。

图表1:中国传感器产业全景图谱

    涨幅最小的中体产业、天保基建、珠江控股、世荣兆业和金科股份,涨幅分别为-12.69%、-6.24、-6.08%、-6.03%和-5.50%。

2015年,王谦联合美国华平投资集团共同创立了盛煦地产,王谦出任董事长和联席总裁。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产,将其改造为公寓、办公和特色商业体后,进行持有出租经营和资产管理。

物联网时代标配,传感器行业增速保持2位数

    近期观点:近期周期股走出一波独立行情,尤其是地产股在已经形成“抱团取暖”趋势的规模和成长上市房企带领下,吸引了不少投资者的目光。目前对于全年投资增速的一致预期保持在高位水平,但我们认为下半年行业寒冬正在路上,投资增速将面临加速下行的态势,受此预期的影响,估值低、业绩好的房企仍将脱颖而出,成为拥有比较优势的投资标的。

按照王谦计划,未来三年,盛煦地产要实现500亿的资管规模,进而保持在收益型物业管理市场的领军地位。

近年来,国务院、工信部、发改委等纷纷出台物联网发展指导文件,2017年1月,工信部发布《信息通信行业发展规划物联网分册》,明确指出我国物联网加速进入“跨界融合、集成创新和规模化发展”的新阶段,提出强化产业生态布局、完善技术创新体系、完善标准体系、推进规模应用、完善公共服务体系、提升安全保障能力等六大重点任务,为我国未来5年物联网产业发展指明了方向。近几年中国物联网产业增速都在20%以上,2018年中国物联网市场规模超1.2万亿元。

    2017年半年度策略:在房企集中度不断提升、宏观经济走势不明朗和的大趋势下,我们以从上至下的逻辑筛选标的,从规模和成长特性出发推荐两类公司:第一类公司是真正占据产业链规模顶端的房企:这类公司具有城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强,以规模或资源见长。重点推荐A股的招商蛇口、保利地产、万科、华侨城和H股的碧桂园、恒大。

中国存量市场

图表2:中国物联网产业“十三五”发展目标及2018年完成率

    第二类公司是快速成长冲击第二梯队的房企:这类公司要么在本轮周期中占据了城市布局高点或是采用了低价拿地策略,以成长速度快或货值充裕给市场带来估值提升的巨大想象空间。重点推荐A股的阳光城、新城控股、蓝光发展、荣盛发展和H股的旭辉控股集团。

还处于初级阶段

麦肯锡报告指出,到2025年,物联网带来的经济效益将在2.7万亿到6.2万亿美元之间,其中传感器作为物联网技术最重要的数据采集入口,将迎来广阔的发展空间。据中国信通院数据显示,近年来中国传感器市场规模保持较快增长,2018年达到1472亿元,同比增长13.2%,近5年均保持两位数的增长率。

    本周投资组合:上周我们的投资组合累计绝对收益为-2.02%,与房地产指数(中信)差距-1.96%。本周投资组合无变化,重点关注深耕粤港澳大湾区的房企:世荣兆业(34%)、华发股份(33%)和保利地产(33%)。

“中国行业周期普遍很短,不是一个市场化周期” 这是王谦对中国存量市场的看法。

图表3:2014-2018年中国传感器市场规模及增速

    租赁用地或成为我国住房制度“租售并举体系”建立的重要切入点。上海挂出的两块自持用地引发市场热议,预期政府的真实意图是通过租赁用地引导房价市场预期,从而提升租赁市场的性价比和体量。

在他看来,只要政策支持鼓励的行业,所有资本资源全都聚集于此,这是中国特定环境下的周期,在国外,一个行业周期是10年,但在国内可能就是3年,正因如此,王谦表示自己有很强的紧迫感,他要保证三年之内,在行业格局形成的时候,有盛煦地产一席之地。

根据传感器类型不同,具体包括温度和湿度传感器、压力传感器、图像传感器、光传感器、位置传感器、重力传感器等。流量传感器、压力传感器、温度传感器占据最大的市场份额。

    上周福州环比上涨最大,环比涨幅达447.06%,另外排前的有厦门环比上涨107.74%和广州环比上涨45.75%。环比涨幅较小的几个城市分别为:南京环比上涨-8.18%、深圳环比上涨-22.56%和济南环比上涨-59.76%。

王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

图表4:截至2018年中国传感器产品类型结构

政治局会议刚刚过去,政策对于增量市场调控紧缩,反而给了存量市场机会。整体而言,政策限制资金流入房地产行业,开发商普遍现金紧张,对开发商来说,获取资金的重要途径就是把持有型物业变现。这段时间,王谦异常忙碌,有非常多物业都在接触和谈判。

区域格局明显,形成四大产业聚集区

在王谦看来,政策影响非常大,不仅开发商愿意出售持有型物业,业主也愿意把房子拿出来卖。客观上,他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

从产业链来看,我国智能传感器产业生态也逐渐趋于完备,设计制造,封测等重点环节均有骨干企业布局。这些传感器的生产企业主要集中在长三角地区,并逐渐形成以北京、上海、南京、深圳、沈阳和西安等中心城市为主的区域空间布局。

丰富的国内外经验,让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

图表5:中国MEMS传感器行业产品各区域分布结构

王谦曾就读于麻省理工学院,获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士,后来又担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁,在国内也有近十年的开发经验,这样的经历无疑更具国际视野。

从企业分布来看,传感器企业主要分布在华东地区、京津及东北地区、珠三角地区、中西部地区四大产业聚集区。其中,华东地区传感器企业数量最多,约占全国企业总数的60%,珠三角地区约占15.5%,京津及东北地区约占16%,中西部地区约占8.5%。此外,传感器产业伴随着物联网的兴起,在其它区域,如陕西、四川和山东等地也逐步发展起来。

在他看来,中国当前的存量市场还处于初级阶段,主要表现在专业化程度、资本构成以及非理性竞争三个方面。

图表6:截至2018年中国传感器企业区域分布格局

跟国外成熟的存量市场相比,中国还有很大差距。首先,细分行业的专业化程度远远不够,行业所涉及的功能板块不成熟,缺少专业化的服务机构,比如设计、改造、运营等都需要自己做,进入的企业需要具备综合全面的能力。其次,资本构成有待合理化,行业很新,很多资本进来仍然追求增量地产的利润额,也搞不清楚如何退出,预期和退出通道不成熟。再次,细分行业发展周期短,导致在发展过程中出现非理性竞争,在国外很少出现这种现象。

营收增长明显,“百花齐放”仍是行业特色

三年内发行500亿资产包

我国的传感器起步相对较晚,在高端传感器方面的发展落后于欧美日韩等发达国家,伴随着国内信息化飞速发展,同时国家将传感器技术列为重点突破的领域,近年来我国的传感器发展飞快。据OFweek电子工程网统计,目前全国从事传感器研究的相关企业接近两千家,其中上市公司近三十家。

盛煦地产的运营模式对外表述是“轻重并举”,即投资和资产管理并举,这样的组合拳起点比较高,国内很少见,因此几乎没有竞争对手,但在单个业务环节,比如收购、运营等,国内有非常多企业涉及。

我国的传感器市场增长迅速,年均增长速度超过10%,据统计,2018年国内的传感器市场规模达到1472亿元。2018年国内传感器上市企业整体的营收增长明显,八成以上的企业营收都出现增加,仅有三家企业出现负增长。其中歌儿股份营收下滑的原因是智能手机增速放缓和VR产品销售未达预期,导致传感器业绩不理想,晶方科技的传统传感器产品面临的激烈市场竞争导致价格战,同时它们加大了应用在汽车电子上MEMS智能传感器的投入放缓了营收增长率。

“轻重并举”模式对资金要求非常高,创业伊始,盛煦地产投入自有资金5亿美元,截止目前,盛煦地产投入运营和在建项目已达41个,物业管理规模近120亿人民币,项目面积达400,000平方米。

图表8:2018年国内主要的传感器上市企业营收增长率情况

从5亿美元(大约34亿人民币)到120亿人民币,盛煦地产强大的资本实力从何而来?

行业竞争激烈,营收20亿以下是常态

王谦认为,只要具备了为投资人创造价值的能力,钱自然会上门,若企业需要不断找钱,就应该反思,找不到钱是因为没有形成核心竞争力,这个市场最不缺的就是钱。

从主要的上市企业来看,年过百亿营收的传感器企业仅有2家,这与国内传感器企业发力晚、竞争大有关联,即便是作为国内传感器领头羊歌尔股份,其营收也仅过200亿元。

总结来说,盛煦地产的资本实力主要体现在两个方面,其一是金融能力,其二是引入实力合作伙伴的能力。

图表9:2018-2019年国内传感器上市企业营收TOP3

今年5月,新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月,盛煦地产和融创合作,联合打造国内首支存量资产并购基金,总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里,还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等,都是极具资金实力的企业。

从营收分布结构来看,超过100亿元的仅占16%,超过50亿元以上为36%。此外,年营收20亿以下的企业占比4成,这也反映了国内传感器行业激烈的竞争形势。

另一方面,盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月,盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品,融资规模为2.86亿人民币。

图表10:2018年国内主要的传感器上市企业营收分布结构

在王谦看来,这只是一个开始,未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包,也就是Reits。

细分龙头显现,MEMS领域集中度高

虽然资本实力强劲,但王谦并不着急扩张,三年的急速扩张,对管理模式和人员结构带来不小挑战,盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

目前,我国国内供给能力不足,爱默生、西门子、博世、意法半导体、霍尼韦尔等跨国公司占据超过60%的市场份额,特别是高端产品几乎全靠进口补给,80%的芯片依赖国外;剩余的份额也只要集中在几家上市公司手中,如歌尔声学、水晶光电、汉威电子、士兰微和金龙机电等5家公司,占领国内MEMS市场的40%以上;国内MEMS企业中70%的是中小企业,产品主要集中在中低端。

在轻资产方面,盛煦地产有一套预判系统,从定位到改造,直至最后的出租运营,都需要经过系统判断。另外,在选择物业标的时,除了优质地段,盛煦有一套标准,从定位到测算,必须达到公司规定的投资回报,这些系统的形成需要长年积累,经验和专业度非常重要。

图表11:2018年国内MEMS传感器企业集中度

检验运营能力的唯一标准就是投资回报,目前,盛煦地产运营项目大约24个,以包租类物业为主,还有少量收购类物业,进入成熟期的包租类物业投资回报能达到15-20%,收购类物业的YOC年化不低于5.5%,在业内来说非常可观。

目前,在国内涉足MEMS的上市公司中,歌尔股份主要生产微麦克风、汉威电子生产流量传感器中的气体传感器,苏州固锝、士兰微等企业生产加速度传感器;而晶方科技、华天科技等则涉足MEMS芯片封装测试领域。

据王谦介绍,当前盛煦地产最重要的工作就是在41个项目的基础上,强化和完善系统化的管理体系,迎接下一个规模的到来。

这些企业中,歌尔股份是微麦克风领域的龙头企业;苏州固锝子公司的加速度传感器销量中国第一;而汉威电子的子公司炜盛科技正在开展MEMS研究创新、目前已经取得了阶段性成果,公司MEMS气体传感器已在小批量进行试产,适用于各类气体监测产品、智能穿戴设备等领域。

作者:刘宝丹

图表12:中国MEMS行业不同领域主要龙头企业分布情况

拥抱并感受更远的世界,

竞争前景:智能传感器成企业未来重点布局领域

创造新的觉醒。

传感器是一种应用型的技术,只有在实际的应用场景中发挥效果,才能真正体现它的价值。随着人工智能技术的不断突破,智能传感器成为了一种新的市场需求。智能传感器具有采集、处理、交换信息的能力,是传感器集成化与微处理机相结合的产物。与传统传感器相比,智能传感器的特点是精度高、高可靠性、强适应性、性价比高等。

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