房贷新政后!楼房买卖市场还应该有金九银十啊

2019-12-05 作者:房产   |   浏览(162)

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“金九”未现,又失“银十”,与火热旺销的零售业“双十一”形成鲜明对比,这个秋天,中国楼市有点凉。   局部楼市大降   从三季度开始,中国楼市频繁出现降温信号,房价涨幅放缓,成交下滑,环京区域等局部楼市大跌。   曾经由于北京楼市限购带来的需求溢出效应,环京楼市涨声一片。最具代表性的小镇燕郊,由于背靠北京,房价迅速走高。不过,在去年一系列抑制投机炒作的调控政策出台后,缺乏产业支撑的燕郊房市陷入长达一年多的萧条。   繁荣时期数十家中介、售楼处扎堆的的京榆大街上出现“闭店潮”;投资客一套房跌去百万元(人民币,下同)、报价腰斩依然无人问津等消息屡屡见诸报端。生活在燕郊的小孙经历了一轮完整的房价涨跌周期,2012年,他以每平方米7000元的价格买下如今居住的婚房,去年最高时,小区同类二手房涨至每平方米3.5万元,如今又降至1.5万-2万元。   房产研究院提供的数据显示,近月来,北京周边的二手房价呈现连续下降态势,10月份环京区域二手房均价为每平方米13559元,同比下跌28.66%。其中,10月中旬,燕郊二手房平均挂牌价相比2017年4月份的高点已跌去30%。   在严厉调控之下,北京二手房价也持续降温。2017年3月份的“3·17”调控以来,北京二手房成交均价经历了连续11个月的下跌。在2018年上半年短暂回弹后,9月份开始,房价又扭头向下。一些地方学区房价已跌回两年前的水平。研究院数据显示,10月北京二手房销量环比跌幅达四成,创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为每平方米61103元,环比下跌1.2%。   除北京外,降温潮蔓延的城市越来越多。上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,房地产库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,库存消化速度明显放缓。以杭州为例,此前新房购买“一号难求”的情形不再,取而代之的是,频频发生的“流摇”现象,房市已经逐渐从“不愁卖”过渡到“卖不动”。   中原地产首席分析师张大伟指出,此前支撑楼市上涨的三线城市房地产市场,近期普遍出现上涨乏力的迹象,同时,热点一二线城市则出现大面积降温。该机构发布的数据显示,10月份北京、成都、武汉等20个热点城市合计楼市成交面积为1448万平方米,环比下调11%。   房企业绩降速   “春江水暖鸭先知”,房地产企业最先感知到行业冷热。今年以来,龙头房地产企业销售业绩均出现明显的降速迹象。例如:万科今年1-10月份,销售金额同比增长12%,而去年同期万科销售增速为39%;恒大中国今年前10个月销售金额同比涨18.7%,去年同期该企业销售金额增速为33.4%;碧桂园今年前10个月的销售金额增速为34.9%,而去年同期高达78.5%。   销售放缓意味着回款速度放慢,加之遇上今明两年的融资与偿债高峰,近月来碧桂园、绿城、恒大等大中房企开始“排队降价”,过去一掷千金的拿地行为也变得更加谨慎。   拿地更趋谨慎等导致土地流拍现象增加。据中原地产研究中心统计,10月份,中国一二线城市住宅土地流标44宗,年内合计流标土地达259宗,同比上涨176%。   种种降温信号是否意味着楼市出现整体转向?中国宏观经济研究院两位专家日前在媒体上发声称,因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。现阶段应密切关注市场动向,必须保持现有调控政策不动摇,防止再次走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。

周末,有两个消息,让中国楼市再次惊诧中央宏观调控的决心。

8月7日,住房和城乡建设部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,明确要对楼市调控不力的城市坚决问责,并提出了楼市调控的重点和具体目标。相关负责人在会上指出,各地应把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

一为合肥停止二手房房贷;二为全国房贷利率与基准利率脱钩,与LPR挂钩。LPR由18家报出的1年期与5年期的贷款利率,去掉最高值与最低值后的平均值。

  此举距中共中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”仅7天。这一要求比2017年3月的政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”少了“过快”两字。细微的表述差别决定了新一轮楼市调控的方向。

细观两大政策出台的背景:合肥停止二手房房贷,是因为当地房价上涨太多,投机资金过于狂热,一个二线城市资金杠杆率排名全国第五,高达127.4% ,不过这一政策全国效仿还不太现实,仅仅为合肥的权宜之计。

  事实上,近年来,我国在房地产市场上的用力从未停止,相关调控政策也一直在收紧。尤其是今年以来,房地产调控确立了因地制宜、因城施策的思路,政策不断加码。有机构统计显示,从年初至今,各地楼市调控政策已经出台了上百项。仅7月,我国就有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,且调控正在逐步向二三线城市下沉。

昨晚出台的全国房贷利率新规,再次聚焦了置业者的关注,虽然还没有很清晰的解读,深圳看房团可以在这里对未来的楼市变化,做下预测。

  尽管政策收紧,但调控却出现边际效应递减的现象。国家统计局数据显示,截至2018年6月底,70城新建商品住宅价格指数已经连续37个月环比上涨,一线城市由于限价政策执行力度较严,房价涨幅相对较小,最高环比涨幅0.63%。但多个二线城市房价上涨的势头凸显。

房贷新政,有利于刚需置业

  保利地产研究院认为,中央提出坚决遏制房价上涨,主要意图在于防止央行最新释放的5000亿元流动性资金流入楼市,防范房地产泡沫扩大的风险。

本次房贷新政,主要针对新发放的住房贷款,以前的存量住房房贷不受任何影响。

  值得注意的是,7月31日,深圳发布一线楼市最严新政。8月8日,成都、杭州相继跟进发布楼市新规,重点打击投机炒房行为,整顿房地产违法乱象……这些狙击投机投资的行动,正向多个城市蔓延。进入下半年,住建部等部门已在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等,并于7月31日公布20家机构的黑名单。

按照文件解读,首套个人住房贷款利率不得低于相应1期限的LPR(按照8月20日5年期以上LPR为4.85%),目前的基准为4.9%,LPR为4.85%,按照未来的LPR趋势判断,可能会继续走低。

  易居研究院总监严跃进称,随着调控政策逐渐进入深水区,未来房价将进入盘整期,向下的作用力在于政策强抑房价不上涨。住建部等部门的房地产督查,会对房价形成阻碍或拉动作用。

目前的首套房房贷一般上浮10%以上,最低房贷利率基本上为5.39%,相对不低于4.85%的LPR,深圳看房团认为:

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“三稳”目标首次提出后,在问责机制下,地方政府将会加大调控力度,未来地方政府限地价的政策会增加,并出台更多的配套政策进行落实。“当前楼市已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱。预计未来一段时间,市场将会出现稳中回落、趋于稳定的局面。”他预计,在调控持续加码背景下,接下来楼市将以降温为主,今年楼市的金九银十或难重现。

首次置业在房贷新政执行后,有首套房贷利率下降的可能性。目前东莞首套房贷利率上浮20%,利率高达5.88%,惠州首套房贷利率高达30%,利率高达6.37%。

  “预期有助长助跌的作用,合理引导预期很重要。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,“人们总是以过去推测现在,以现在推测未来。过去或现在房价稳定,会给人们带来未来房价稳定的预期,投机炒房之风就会收敛。不断出台各种房地产调控政策稳定房价,也会给人们带来房价稳定的预期。”(工人日报 2018年8月10日)

刚需完全被误伤,首次置业上浮利率,大大增加了刚需的买房成本,本次房贷新政的调整,预计可能会为首次置业减轻贷款利率。本次新政的出台,贯彻了一直强调的房住不炒政策,本次新政强调了二套住房贷款利率不得低于相应期限LPR60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),不低于5.45%只是一个最低数字的利率计算方式。

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为了强调国家房住不炒政策,有可能首次置业与二套置业的房贷利率会进一步拉开距离,目前的两者差别仅仅为上浮10%与上浮20%的区别。

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深圳目前首套最低上浮5%,二套最低上浮15%;惠州首套上浮30%,二套上浮40%。这大大不利于真正的刚需置业客户的购买需求,刚需成了宏观调控房价被误伤的一批人。

随着周边国家进入降息周期,本次房贷新政之后,即使未来LPR下降,为了执行楼市调控政策,各大银行可以依靠这一政策的要求,差别化的去执行,有效的遏制住了多套房的炒房投机行为,而对于首套自住需求,或许会在利率方面得以下调、纠正偏高的现状。

金九银十的楼市成色如何?

金九银十往往是楼市最火爆的月份,8月25日的楼市房贷新政为金九银十的火爆平添了一些变数。为此,深圳看房团觉得有必要在此进行一些预测。

房贷利率的上涨下跌,虽然能一定程度上影响购房行为,但仅仅只是在有限的范围内影响楼市,有影响,但影响有限。金九银十依然还是金九银十,在周边进入降息通道的大语境下,楼市依然会成为资金的避风港。

今年以来,全球进入了降息周期。降息,是宽松货币的表现,降息后意味着更多的货币得以释放流入市场,市场的购买力增强,商品物价就会随市上涨。

房子作为最大的商品,即使释放的资金不能直接进入市场,但资金会想尽一切办法,绕道进场,只是改变了进场的方式而已。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛表示,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资风险行为。

最近半月,很多媒体报道不同城市的个盘,出现了大幅度降价现象。对此,深圳看房团的观点是:这仅仅只是个别现象。尾货促销,顶楼或者一、二楼打折销售,本不该大惊小怪;有的则是上涨幅度过多,正常回调而已。目前全国更多的现象则是限价销售,降价销售的凤毛麟角。

金九银十即将来到之际,各大城市楼市项目纷纷登场,可以预见:这个金九银十的楼市,依然会十分耀眼。

市场缺的不是资金,而是购买资格

对于开发商而言,有些开发商出现了缺钱的局面、甚至出现了降价抢跑现象。外界质疑这种降价促销的行为会否影响到市场?

深圳看房团的看法是,开发商缺钱只是一部分现象,因扩张速度过快,因资金回笼太慢等等原因组成,但大部分稳健的开发商不是缺资金,而是缺拥有购房资格的客户。

在大湾区城市中,深圳、广州两个个城市同时限购五年。五年的社保,导致大量的置业客户只能望楼兴叹。珠海之前执行的五年社保政策,今年5月份放开限购限制之后,楼市异常火爆,横琴接近5万每平,唐家2.5万每平左右,金湾甚至到3万每平。

佛山部分区域一年限购,部分区域不限购;东莞则执行一年限购,本科学历半年限购;惠州不限购。从以上大湾区限购政策来看,深圳跟广州的限购政策最为严厉,珠海一放开限购,楼市销售立即火爆异常。而作为大湾区房价较低的惠州,则因没有限购,每个月销售量基本上排在几大城市之首。

上周参加万科半年报时,万科高层说,住宅就是万科的基本盘。目前的房地产也是中国经济的基本盘,虽然不会短期靠房地产刺激经济的增长,也不会允许楼市出现大幅度下滑的局面。

尤其在人民币对内对外贬值的趋势下,楼市需求还是比较旺盛,缺的不是购买力,而是购买资格而已。

综上所叙,目前的市场最紧缺的还不是资金,而是购房资格。现在的大湾区在国家政策的支持下,资金购买力十分旺盛,甚至外溢到了其他不限购的城市。

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