阳光100清盘自救 半个月卖地套现60亿

2019-11-27 作者:股票   |   浏览(137)

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12月20日,香港证交所披露的公告显示,李嘉诚麾下长江实业集团有限公司的附属公司置富产业信托,正以20亿港元出售香港一座购物中心,此次交易预计使其获利9.21亿港元。出售事项的所得款项用作一般企业用途及营运资金。据不完全统计,自2013年8月以来,李嘉诚卖掉的内地及香港资产总计已逾千亿港元。面对不断抛售内地和香港资产的质疑,李嘉诚曾表示,他始终是香港人,但长和已是国际公司。

记者 | 吴波

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阳光100正在通过卖地弥补流动性资金的缺口。

而此前,9月7日,据港媒报道称李嘉诚旗下长实地产及电能实业持有的山顶道两幅宅地,将以20亿港元(约合16.6亿元人民币)卖出。若交易成功,李嘉诚旗下公司将获利约19.3亿港元(约合16亿元人民币),二十年间竟然上涨近28倍!

4月14日,阳光100公告称,拟以46.6亿元出售清远项目予佳兆业。根据公告,阳光100拟出售附属子公司长佳国际有限公司所持有卓星集团有限公司全部已发行股本及债权,以46.61亿元授予佳兆业附属子公司凯择有限公司。上述交易项目剩余45%的股权为联泰地产有限公司持有。

李嘉诚疯狂出售内地房地产的新闻相比大家都已耳熟能详了吧,从2013年起,李嘉诚就不停地抛售内地物业套现。2016年,他更是将5万平方米的上海世纪汇广场以200亿出售,创下了中国史上最大宗单一物业交易记录。

资料显示,目标公司的主要资产为位于广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目,项目位于广清新城核心区,总占地34.37万平米,容积率3.44,计容建筑面积118.33万平米。项目分五期开发,一期计划今年11月入市销售。

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这不是阳光100今年第一次出售资产。这个月初,阳光100还卖了重庆2个项目给融创。

2013年10月,李嘉诚就开始卖房子了,第一个脱手的是东方汇经中心,直接出售给交通银行,出售价为90亿港元。2014年4月,超人的二儿子和小超人李泽楷以57.5亿人民币出售北京三里屯的地标建筑盈科中心给地产私募基金基汇资本;5月开始,李嘉诚旗下的长和投资全部出售已持股多年的的长园集团股权;8月,李嘉诚以15.4亿元卖掉了上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际。据说李嘉诚从中获益近三千万。

4月2日早间,阳光100对外称公告,公司以13.34亿元作价,出售重庆阳光壹佰70%股权给融创。其中,权益部分3.7亿元,融创以现金形式支付,另需提供股东贷款9.64亿元。

2015年2月,长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟;6月,李嘉诚旗下电能实业以61.4亿人民币向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权。港灯是香港主要电力供应商之一。

公开信息显示,重庆阳光100的主要资产为位于中国重庆市南岸区的两个物业开发项目,一是重庆阳光100国际新城项目,可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目;二是慈云寺老街项目。这两个项目的用地面积56.56万平方米,项目计容建筑面积约118.8万平方米,其中已开发计容建筑面积约67万平方米,未开发计容建筑面积51.73万平方米。

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阳光100接连的出售项目,是为了缓解公司的资金缺口。

2016年10月26日,实业地产以200亿元人民币的售价,卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体;10月31日,李嘉诚以357亿港元的高价出售的香港中环中心75%权益,虽然还未最终完成交易,但是预计长实最快11月初将公布交易详情。

今年3月底,阳光100管理层在2018年度业绩会上提出,2019年公司将通过土地出售,来支持公司资金流动性缺口,且为未来2-3年的业务转型作资金补充。

这并非是阳光100管理层释放的一枚烟雾弹,其正在用实际行动来兑现上述解决资金短缺的策略。通过这个月的两次出售项目给融创和佳兆业,阳光100回笼近60亿资金。

正如2018年业绩会所言,阳光100出售项目就是为了调整土储结构、增加现金流,降低财务风险。近几年阳光100发展停滞不前,面临转型失利、资金短缺等一系列问题。

2014年登陆资本市场后,阳光100便开始对主营业务进行调整,从传统的开发商转型为商业街区运营商。2017-2018年,阳光100确定三大核心产品线:街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。

从土储结构也可以看出,阳光100对于商业物业的看好。2015年开始,阳光100的总土储一直维持在1400-1500万平米左右,且每年新增土储不多。2018年这家公司花11.8亿买入的5宗地中,全部为商业性质用地。截至2018年底,阳光100拥有土储备总建筑面积约1502万平方米,按平均售价计,货值达到近2000亿。同时,持有近200亿商业物业。

尽管从产品结构来看,阳光100转型力度颇大,但实际上,掌舵人易小迪对转型成果并不满意。商业地产需大量资金沉淀,且资金回笼周期长。街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇,这三个核心产品并未给其带来较大的收入贡献。

根据历年财报,转型街区综合体运营商后,阳光100的收入依旧以物业销售为主。来源一共有四个方面:物业销售、物业管理及酒店、投资物业租金以及轻资产运营收入。2014年到2018年,阳光100的财务收入分别为71.04亿元、64.18亿元、69.65亿元、68.75亿元、75.79亿。其中2018年,物业销售依旧占据大头,收入为69.4亿元,服务性收入6.3亿元,物业与酒店收入4.4亿元,投资性物业租金收入1.5亿元,轻资产收入0.4亿元。

为解决资金之困,易小迪转而向住宅业务要现金流。他曾对外表示要提高住宅收入比例,以此保障回款。但住宅业务发展也并不顺遂,2018年阳光100实现全年合同销售额约120.96亿元,仅完成全年目标的69.14%。这一规模在全国房企中仅排名140位左右。

手握2000亿货值,但业绩增速缓慢,阳光100的负债率也一直居高不下。2018年,阳光100负债总额518.43亿元,贷款和借款296.95亿元。流动负债由上年末247亿元升至280亿元,净负债率仍在高位,由231.6%升至261.6%。同时,一年内到期贷款为39.59亿元,而手中现金及现金等价物仅有25.88亿元,现金不能覆盖其短期内的到期债务。

财务状况堪忧,阳光100今年初的股价还曾遭遇暴跌。1月17日,阳光100出现大幅波动,当日最大跌幅曾达80%,最终跌幅为64.59%,市值一日蒸发超过60亿港元。这也在一定程度上引发市场对其资金链及融资情况的担忧。

不过随着连续出售项目,阳光100得以收拢60亿元资金,以改善财务状况,同时不排除阳光100还将继续出售土地以回笼资金。

在3月的业绩会上,阳光100管理层表示,2019年土地出售的收入预计为几十亿至上百亿元;一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分的股权进行合作开发。

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